Was kostet ein Makler in Wien? Provision, Höchstsätze & Bestellerprinzip
Wie hoch die Maklerprovision beim Kauf und bei der Miete in Wien wirklich sein darf, wann sie überhaupt zusteht — und warum Mieter seit Juli 2023 meist gar nichts zahlen.
Kaum eine Frage wird uns häufiger gestellt: Was kostet der Makler? Die Antwort ist gesetzlich geregelt — und sie fällt beim Kauf anders aus als bei der Miete. Beides sind Höchstsätze, keine Fixpreise.
Beim Kauf: Provision von beiden Seiten möglich
Anders als bei der Miete gilt beim Immobilienkauf in Österreich kein Bestellerprinzip. Der Makler darf sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision verlangen. Die Immobilienmaklerverordnung deckelt sie:
- Kaufpreis über 48.448,51 €: höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt — je Partei.
- Kaufpreis zwischen 36.336,42 € und 48.448,51 €: Fixbetrag von 1.453,46 € je Seite.
- Darunter: bis zu 4 % des Kaufpreises.
Diese Sätze sind Obergrenzen. Was tatsächlich vereinbart wird, ist Verhandlungssache und gehört vor Vertragsabschluss schriftlich festgehalten.
Bei der Miete: Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023
Seit 1. Juli 2023 darf der Makler bei der Vermittlung von Mietwohnungen die Provision nur von jener Person verlangen, die ihn zuerst beauftragt hat. In der Praxis beauftragt fast immer der Vermieter — Wohnungssuchende sind dadurch in der Regel provisionsfrei. Die Höchstprovision beträgt zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich USt bei unbefristeten oder mindestens dreijährigen Verträgen.
Wann die Provision überhaupt zusteht
Nach dem Maklergesetz entsteht der Provisionsanspruch nur, wenn drei Dinge zusammenkommen: Der Makler war verdienstlich tätig, seine Tätigkeit war für den Vertragsabschluss ursächlich, und das Geschäft ist tatsächlich zustande gekommen. Fehlt die Kausalität — etwa weil Sie das Objekt längst anderweitig kannten — besteht kein Anspruch.
Doppelmakler: erlaubt, aber offenzulegen
Ein Makler darf für beide Seiten gleichzeitig tätig sein. Voraussetzung ist die Offenlegung: Er muss beide Parteien informieren und schuldet beiden dieselbe Sorgfalt und Aufklärung.
14 Tage Rücktrittsrecht
Schließen Sie als Verbraucher einen Maklervertrag im Fernabsatz oder außerhalb der Geschäftsräume — etwa direkt bei der Besichtigung — steht Ihnen nach dem FAGG ein Rücktrittsrecht von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu. Wurde darüber nicht korrekt belehrt, verlängert sich die Frist erheblich.
Häufige Fragen
- Wie hoch ist die Maklerprovision beim Wohnungskauf in Wien?
- Bei einem Kaufpreis über 48.448,51 € höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer — und zwar je Partei. Das sind die gesetzlichen Höchstsätze der Immobilienmaklerverordnung, keine Fixpreise (Stand 2026).
- Muss ich als Mieter in Wien Maklerprovision zahlen?
- In der Regel nein. Seit 1. Juli 2023 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Die Provision darf nur von der Partei verlangt werden, die den Makler zuerst beauftragt hat — und das ist üblicherweise der Vermieter.
- Wann muss ich die Maklerprovision bezahlen?
- Erst wenn der Makler verdienstlich und ursächlich tätig war und das vermittelte Geschäft tatsächlich zustande gekommen ist. Fehlt die Ursächlichkeit, entsteht kein Provisionsanspruch.
- Darf ein Makler für Käufer und Verkäufer gleichzeitig arbeiten?
- Ja, als Doppelmakler. Er muss beide Seiten aber darüber informieren und die Interessen beider Parteien gleichermaßen wahren.
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung nach dem Stand 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.
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